Автор: admin

Простому человеку, которому ранее никогда не приходилось искать специалиста в области недвижимости, крайне сложно самостоятельно определить, хороший риэлтор или нет. А так как отношения обычно с ними строятся исключительно на доверии, а также на составляемом контракте, крайне важно не ошибиться, выбирая своего представителя на территории Москвы.

И главным критерием всегда выступает доверие к данному человеку. При этом отнюдь не всегда честный специалист будет представителем известного агентства. Немало проверенных частных риэлторов, имеющих хорошие рекомендации, и среди частных. При этом оказываемые ими услуги зачастую значительно дешевле, так как в данном случае они работают без каких-либо посредников, а также им не требуется закладывать в стоимость контракта услуги по собственному пиару.

Не один человек сегодня не готов поручить продажу собственной квартиры непроверенному знакомыми специалистами. Ведь речь зачастую идет о многотысячных контрактах, и поиск необходимых объектов в пределах Московской области лучше поручить честному специалисту, который успел уже ранее помочь кому-то из них. 

При этом рекомендуется предварительно уточнять специализацию рекомендованного вам человека, ведь почти у каждого из них больший опыт имеется в какой-то определенной сфере, например, в загородной недвижимости или в аренде помещений нежилого фонда. Если вы нашли кого-то, кто больше работает в ненужном вам направлении, то никто не запрещает ему порекомендовать того, кто больше имеет опыта именно в поиске необходимых вам клиентов для ее реализации. Так можно значительно сэкономить время, которое потребуется для поиска подходящего варианта.

Поэтому при подборе частного риэлтора ищите такого, который будет в полной мере обладать такими крайне необходимыми навыками, как коммуникабельность, оперативность, общительность, пунктуальность, уравновешенность и, конечно, внимательность ко всем необходимым деталям. Также стоит обратить сразу внимание на то, стремится ли он постоянно совершенствоваться и профессионально расти.

И необходимо обязательно помнить, что действительно хороший специалист обязательно будет иметь развитую интуицию и логику, которые будут способствовать высокой скорости работы по вашему контракту. Кроме того, он должен отличаться отличными ораторскими и переговорными способностями, чтобы суметь убедить вторую сторону согласиться на некоторые уступки, если объект понравился вам как клиенту. И, конечно, для него самым важным является репутация, поэтому он всегда будет стремиться довести сделку до логического завершения.

Если возникла необходимость подобрать новое жилье для аренды, то не зависимо от того, будете ли искать его самостоятельно или же решите воспользоваться помощью риэлтора, не стоит останавливаться сразу на первом варианте.  Нередко он является не самым подходящим.

Еще до начала поиска стоит до мелочей продумать, каким обязательным требованиям должно отвечать будущее жилье. При этом стоит исходить из предполагаемого бюджета, так как в случае, если он минимален, то на особые условия вряд ли придется рассчитывать. Но честный риэлтор, давно предоставляющий услуги на этом рынке, всегда сможет попробовать подобрать наиболее подходящий под условия вариант, опираясь на озвученную сумму.

Обычно у специалистов имеются в работе десятки вариантов, различных по бюджету. Поэтому если нет желание потратить месяцы на поиски, то в Москве без посредников не обойтись. Но необходимо сразу быть готовым к оплате и их услуг.

При подборе интересного варианта еще до посещения жилья стоит подробнее узнать про нее. Речь идет о ее месторасположении в доме, а также о возможных проблемах с коммуникациями. Необходимо поинтересоваться и местной транспортной развязкой, если вы не являетесь автовладельцем. Через риэлтора стоит уточнить про наличие подключенного интернета, при необходимости –про спутниковое телевидение.

При просмотре возможных вариантов на аренду стоит постараться узнать все имеющиеся возможные недостатки. При чем речь идет не только о каких-либо проблемах в жилье с коммуникациями, но также и про конфликтных или шумных соседей. В некоторых случаях последние могут стать веской причиной отказа от одного из вариантов.

Непосредственно перед решением вопроса о возможной аренде необходимо проверить работу всех имеющихся приборов и зафиксировать возможные неисправности, если таковые найдутся. Также необходимо поинтересоваться состоянием стояков в квартире, по возможности проверить отопление, если выбор происходит в зимний период. Также хотя бы визуально необходимо осмотреть проводку в доступных местах и уточнить ее состояние непосредственно у хозяев.

Даже если вся полученная информация устроит, не стоит сразу торопиться с выбором первого же варианта. Каким бы честным не был риэлтор, он далеко не всегда начинает показ с наиболее подходящего по требованиям и бюджету варианта. Лучше рассмотреть хотя бы 2-3, чтобы подобрать в итоге наиболее оптимальный со всех точек зрения. Только в этом случае впоследствии не придется жалеть о возможном быстром решении.

Советы от частного риэлтора.

Чтобы помочь вам лучше разобраться в этом вопросе, я написал 12 критериев, по которым можно найти и отличить хорошего риелтора.

1. Хороший риелтор – профессионал своего дела.

Как ни странно, это главный критерий. Ведь вы рискуете своими деньгами и недвижимостью. Нужно четко оценивать свои риски, ведь если вы доверитесь не профессиональному риелтору, пытаясь сэкономить, можете переплатить своими будущими нервами или того хуже — деньгами. Просмотрите биографию выбранного риелтора, его опыт работы и отзывы. Всегда необходимо сравнивать, поговорите с несколькими риелторами и определитесь для себя, кому вы доверитесь.

2. Интересы клиента всегда выше собственных.

Риелтор не должен пытаться поскорее закончить сделку, поторапливая клиента, или склоняя его к поспешной покупке или продаже недвижимости. Даже если он будет предчувствовать подвох, он подскажет вам, перестрахуется, чтобы избежать мошенничества.

3. У хорошего риелтора большой стаж работы.

Наверное, не существует хорошего риелтора без большого опыта работы. Ведь большая часть его знаний пришла именно опытным путем. Каждый клиент вносит свой вклад, ведь ситуаций и проблем, с которыми может столкнуться риелтор, большое множество.

4. Риелтор не должен от вас что-либо скрывать.

Успешное сотрудничество строится на взаимном доверии и полной прозрачности дел. И конечно не ведитесь, когда вам обещают обменять вашу однушку в центре на трешку на окраине без доплат и прочее. Хороший риелтор всегда честен.

5. Умеет вести переговоры.

Риелтор должен обладать навыками переговорщика, уметь находить общий язык, и конечно быть устойчивым к стрессу, и мочь адекватно воспринимать даже эмоциональных клиентов. Кроме того, с ним должно быть легко в общении.

6. Риелтор занят делом, а не демагогией.

Риелтор должен работать а не болтать попросту, это заметно всегда и показывает его некомпетентность. Обращайте внимание на результат: идут показы и звонки по недвижимости, работа продвигается.

7. Просчитывает ситуацию на несколько шагов вперед.

Хороший риелтор, у которого большой опыт, может предчувствовать, что сделка может быть не совсем чистой, и уберечь клиента от рисков потерять деньги. Не всегда можно предугадать, но на многие мошеннические сделки люди попадаются из-за банальной нехватки опыта и отсутствии знаний.

8. Эмоциональная устойчивость.

Риелтор должен быть эмоционально устойчив и обладать крепкой нервной системой. Поскольку его работа со стрессом, каждый день он сталкивается с нервными перегрузками и экстремальными ситуациями. Могут срываться сделки, которые выстраивались долгие месяцы, могут отказать покупатели или продавцы жилья. Когда паникует клиент, хороший риелтор всегда обладает хладнокровием и способен адекватно реагировать на ситуацию.

9. Должен находится в тесном контакте с клиентом.

Профессиональный риелтор всегда сможет разъяснить клиенту все неясности и ввести его в курс дела.

Для многих людей, недвижимость — это их единственный актив, и если обращаться к недостаточно компетентному специалисту или пытаться сделать все самому, чтобы немного сэкономить, можно потерять все трудом нажитое, ведь в наше время довольно много людей пытается нажиться нечестно за счет незнания других. Будьте внимательны.

Вы в раздумьях и не знаете, что-же лучше — довериться агентству недвижимости или частному риэлтору? Не уверены, какое решение будет лучше при продаже квартиры? Как выбрать правильного риэлтора? Как выгоднее продать квартиру в Москве? Попробуем разобраться вместе.

Первым делом, перед тем, как начать сотрудничество с риэлтором и передать ему документы для продажи квартиры, нужно правильно составить договор. Несмотря на определенные критерии оформления договора, строгой формы, закрепленной в законодательстве нет, поэтому в договоре необходимо проверить все суммы и предусмотренную ответственность за невыполнение обязательств.

Поэтому перед тем как писать доверенность на риэлтора при продаже квартиры, внимательно ознакомьтесь с договором. И если у вас возникнут какие-то вопросы, задайте их агенту.

О пользе сотрудничества с частным риэлтором у меня уже написано несколько статей, подробнее про которые вы можете узнать в разделе «полезные статьи». На мой взгляд одно из важных преимуществ частных риэлторов — это сохранность ваших данных и конфиденциальность.

Предлагаю рассмотреть один случай из моей практики. Один мой клиент, обратившись ко мне, сказал, что он продавал пару лет назад квартиру, и вынужден был обратиться за помощью в сдаче к одному агентству. Но, через некоторое время, он заметил, что им стали часто приходить звонки с неизвестных номеров, и предлагать различные услуги.

Уже потом он понял, что происходит это по причине, что их телефон попал не в те руки через того риэлтора из агентства. Произошло это потому, что в таких крупных компаниях большая текучка кадров, и в последствии может привезти к утечке информации. Ваши данные, оставленные при продаже квартиры, такие как мобильные номера и паспортные данные, и не только, могут быть проданы злоумышленникам или «спамерам». Еще больше усугубляет то, что существуют платные базы клиентов и собственников квартир, которые могут быть проданы другим агентствам. Поэтому не редки случаи, когда такие нечестные риэлторы решили подзаработать и продать информацию о вас.

Риэлторы таких фирм получают значительно меньший процент от сделок, поэтому склонны заработать лишнюю копейку и не только с комиссий по продаже квартиры.

После такого опыта, моему клиенту пришлось сменить номер телефона, я уже не говорю о страхе, что ему могут причинить больший ущерб, воспользовавшись его данными.

В последствии нашего с ним сотрудничества, он попросил меня не раскрывать информацию о нем. И поскольку частный риэлтор работает на себя, и ему важна репутация каждого клиента, ему нет никакого смысла так рисковать.

Частный риэлтор никогда бы не стал распространять информацию о своих клиентах даже из того соображения, что он хочет и в дальнейшем с ним сотрудничать, и ему нет смысла продавать его информацию другим риэлторам.

Так что будьте внимательны при выборе реэлтора даже в таком тривиальном деле, как продажа квартиры, есть много нюансов и рисков нарваться на недобросовестного риэлтора. Ну а решать, конечно, вам.

На сегодняшний день разрабатывается множество различных ипотечных программ, которые бы смогли подтолкнуть застоявшийся рынок недвижимости в Москве, в том числе, чтобы оправдать высокие темпы строительство жилых новостроек. Но на данный момент существуют некоторые сложности реализации повышения спроса, одна из них – это большое количество невозвратов выданных кредитов, также оказывают влияние проблемы нормативно-правовой базы, поручительства и залога. Главная цель государства – преодолеть текущий кризис и создать необходимые условия, чтобы их смягчить или предотвратить в будущем.

Недавно, на кануне весны, Сбербанк порадовал покупателей и риэлторов понижением процентной ставки по ипотечному кредиту. Теперь кредит на новостройку можно получить в среднем под 10.5%, на покупку вторичной недвижимости от 11.4%. Казалось бы идеальные условия для старта рынка Московской и Подмосковной недвижимости после зимнего застоя и падения цен. Но как реально поведет себя рынок недвижимости никто пока не знает.

Оптимисты полагают, что такой шаг способен подтолкнуть рынок столичной недвижимости к росту, а пессимисты говорят, что этого недостаточно, я отнесу себя к лагерю пессимистов, как опытный риэлтор с многолетним стажем, считаю, что такой шаг, всего лишь таблетка больному, снижающая симптомы, а необходимо комплексное решение данной проблемы. Несомненно, понижение ипотечного кредита улучшает доступность в первую очередь первичного жилья, во вторую — вторичного. Что мы видим на сегодняшний день, большая часть покупателей жилой недвижимости переметнулась на первичную, оно и понятно, сейчас новостройку можно купить дешевле вторички, особенно на фоне низких ставок по ипотечному кредиту. Главное правильно оценить все риски, и выбрать оптимальный вариант для покупки. И в этом процессе желательно воспользоваться услугами опытного риэлтора., но есть один очень важный фактор влияющий на рынок недвижимости — это снижение платежеспособного спроса населения, оно на сегодняшний день и тормозит рынок недвижимости.

По наблюдениям московских риэлторов в последнее время желающих стать обладателями Московской и Подмосковной недвижимости особо больше не прибавилось, нет уверенности в завтрашнем дне, стабильности с работой и соответственно возможностью регулярно выплачивать ипотечные платежи банку. В будущем скорее всего банки и дальше будут понижать процентную ставку по ипотеке для привлечения покупателей. В этом движении есть польза и для собственников вторичной недвижимости. Как известно, при альтернативных сделках стартером как раз и становиться первый покупатель с живыми деньгами, который и двигает все цепочку и чаще всего это получатель ипотечного кредита. Благодаря ему и совершается еще несколько сделок со вторичной недвижимостью.

Эксперты полагают, что к 2020-у году количество семей, которые смогут себе позволить ипотечный кредит достигнет 50%. А средняя ставка по ним снизится до отметки в 6% годовых. Также возможно увеличение среднего срока по жилищным кредитам до 30 лет.

Как будет дальше развиваться рынок недвижимости сильно зависит от экономической ситуации в стране. Но как говорится поживем — увидим

При заключении договора купли-продажи есть риски, как у собственника, так и у покупателя. Многие не уделяют достаточно внимания некоторым пунктам, прописанным в договоре, некоторые — доверенности. Причем подобные ошибки совершаются повсеместно и достаточно часто. Поэтому я хочу рассказать вам о некоторых нюансах, на которые нужно обращать внимание.

Не нужно писать лишнего в документах

Многие, при продаже квартир, не уделяет достаточно внимания документам, которые фиксируют передачу средств, таких как передаточный акт или расписка. Есть мнение, что риски несет только покупатель, и это ошибочно.

В договоре купли-продажи прописывается, что обе стороны расплатились до того, как договор купли-продажи стал зарегистрированным, а после этого продавец может оформить расписку в получении необходимой суммы денег, и получается, что оплата одной квартиры осуществляется дважды (по договору купли-продажи и расписке). А, если покупатель начинает требовать от вас расписку, которая подтвердит получение от него денежных средств, правильно ее составляйте, чтобы не было таких недоразумений. Некоторые самостоятельные Покупатели и Продавцы не подписывают передаточный акт, забывая при этом, что договор о купли-продажи остается частично не исполненным.

Пожилой собственник

На сегодняшний день, один из нюансов — признание судом договора купли-продажи недействительным по причине недееспособности Продавца на момент сделки. Поэтому пожилой собственник должен насторожить Покупателя. В некоторых случаях стоит сразу отказаться от такой сделки. Если степень риска не очень высокая,  необходимо провести ряд мероприятий по проверке дееспособности Продавца , с получением официальных заключений специалистов.  В этом случае при подаче искового заявления со стороны Продавца на признание договора купли-продажи недействительным, у Покупателя есть высокий  шанс его оспорить.

Не слушайте тех, кто обещает продать вашу квартиру выше рыночной цены

Многие, не зная о всех нюансах, совершают типичную ошибку при продаже квартиры, они хотят обратиться не к профессиональным агентствам или частным риэлторам с хорошей репутацией, а к тем, кто обещает продать их недвижимость по завышенной цене, наивно полагая, что это лучший вариант, и тем самым идут на большой риск.

Но, пообещать завышенную цену — значит обмануть своего клиента еще до того, как начать сотрудничать. Часто при этом в договоре услуг с клиентом фигурирует пункт о хранении  документов на квартиру в агенстве на время действия договора. Таким образом злоумышленники пытаются получить оригинальные документы на собственность. Впоследствии это может вылиться в шантаж со стороны риэлтора, навязывание или склонность продать квартиру даже если собственники передумают.

Не допускайте расторжения договора и указывайте все недостатки квартиры

При продаже квартиры, необходимо сообщить покупателю и прописать в договоре купли-продажи все недостатки недвижимости. Это поможет избежать дальнейших разбирательств и проблем в суде, по причине продажи некачественной квартиры или сокрытии в договоре купли-продажи ее недостатков.

Например, к таким недостаткам можно отнести перепланировку, совершенную не законно. Также проблемы с электричеством или проводкой, и прочие недочеты в ремонте могут послужить причиной судебных разбирательств с продавцами квартиры

Существует мнение, что при покупке или продаже квартир, риски есть только у покупателей, однако немногие знают, что продавцов могут также лишить их имущества или денег. Далее я рассмотрю наиболее распространенные ситуации, с которыми могут столкнуться продавцы квартир. И все они встречаются повсеместно и достаточно регулярно, но этого можно избежать.

Не нужно верить на слово

Это может показаться вам банальным, но безналичный расчет — это тип сделки, которая имеет высокий риск, при продаже недвижимости. Проблема заключается в том, что неопытные люди, которые занимаются продажей квартиры, не понимают, когда же нужно перечислить деньги — до или после заключения договора о продаже?

Представим, что оплата за квартиру будет осуществлена после подписания и регистрации договора о продаже недвижимости в Росреестре (и по закону так и должно быть). В данном случае, тот, кто продает недвижимость несет риски не увидеть денежных средств. Бывает множество ситуаций, когда в результате Продавец так и не получает деньги за квартиру при их растрате или утере Покупателем или даже банальной жадности. Вариант 2 — расчет происходит до подписания договора о продаже. В этом случае риски несет Покупатель. По закону договор продажи, покупки, обмена и дарения в обязательном порядке подлежит регистрации перехода права в Росреестре, и всегда есть риск получить приостановку этого действия. Т.е деньги Покупатель заплатил, а собственником не стал. Для того чтобы избежать риска попадания в эту ситуацию необходимо при расчетах использовать банковский аккредитив. Стоит обратить внимание, что и при наличном расчете может возникнуть подобная ситуация. В этом случае единственный вариант — аренда банковской ячейки с четко описанными условиями доступа того, кто покупает и продает.

О доверенности

Этот пункт потенциальным Покупателям можно смело распечатать и повесить в рамке на стену. Да будет известно несведущим, большинство афер на рынке недвижимости происходит по поддельной доверенности. Иногда эта доверенность выдана уже после смерти Продавца. Поэтому если при самостоятельном поиске недвижимости вам по телефону рассказывают душещипательную историю о том, что Продавец за границей, на курорте, в другом городе и не может приехать на сделку, то есть высокие риски стать обманутым, поэтому просто забудьте про этот объект.

Не полная стоимость в договоре

Еще один тип риска, часто встречающийся в сделках по продаже квартир. Покупателю стоит помнить, что сделки с недвижимостью могут расторгаться в законном порядке по исковому заявлению в суд одной из сторон сделки. Теперь представьте ситуацию — квартира продается по заниженной цене, как правило, до 1 миллиона рублей, при рыночной допустим 7 миллионов, бывает и больше. Так бывает при недостижении срока владения 3 лет. Продавец это объясняет нежеланием платить налоги. Вроде ничего страшного. Сделка прошла, Покупатель сделал ремонт, въехал в квартиру, а через некоторое время получает повестку в суд и  исковое  заявление  Продавца квартиры о расторжении договора купли-продажи по законным основаниям, исковое  заявление суд удовлетворил,  квартиру возвращают Продавцу,  а деньги за нее уплаченные, т.е. один миллион, как в договоре купли-продажи,   Покупателю. Это тоже к слову одна из мошеннических схем аферистов.

Ну и под конец скажу, что не нужно забывать об осторожности как таковой, и не идти на большой риск, ведь продажа недвижимости за справедливую цену, с правильным оформлением документов и гарантом получения денежных средств можно уберечься от многих серьезных последствий. В этом вам может помочь грамотный риэлтор.

Как найти хорошего риэлтора в Москве?

Каждый человек стремится получить высококачественные услуги, особенно, когда сталкивается с рынком недвижимости, но как быть, если риэлторов много, но действительно хороших частных риэлторов в Москве, которые бы являлись специалистами своего дела, найти не так уж просто.

Хотя бы единожды в жизни человек сталкивается с вопросом покупки или продажи недвижимости. Вопрос этот очень серьёзный, так как часто недвижимость для большинства из нас является единственным и самым большим капиталом.  А учитывая то что совсем мало людей обладают специальными знаниями и опытом в области недвижимости они встают перед нелегким выбором.  Кому же доверить такое ответственное дело?

Частный риэлтор или агентство недвижимости? Вначале опрашивают родственников и друзей, кто совершал сделки с недвижимостью и может посоветовать надёжного и опытного риэлтора, и если такого находят, с большой долей вероятности сделку поручают ему. Если такого человека не находят, то, как правило обращаются в известное агентство недвижимости. Хотя здесь все очень индивидуально. Кто-то принципиально готов сотрудничать только с агентством, а кто-то предпочитает работать только с частными риэлторами. Особое значение в качестве оказанной риэлторской услуги играет человеческий фактор. Хороший, опытный и порядочный риэлтор может быть как частный риэлтор, так и сотрудник агентства недвижимости. Но все же нарваться на неопытного риэлтора в агентстве недвижимости шансов больше. Ведь ни для кого не секрет, что текучка кадров в агентстве недвижимости очень большая.  Есть костяк опытных профи, но это процентов 10, остальные новички. После испытательного срока, придя к пониманию не легкости риэлторского хлеба, большая часть из них отсеивается. И если вам попался такой помощник в решении вашего жилищного вопроса, считайте вам не повезло. А теперь поразмыслим, откуда взялся частный риэлтор? Это практически всегда бывший сотрудник агентства недвижимости, получивший опыт и знания, способный самостоятельно провести сделку, и оказать полную услугу клиенту от А до Я за гораздо меньшие комиссионные.  Более того способы проверок юридической чистоты недвижимости, базы данных, регистраторы, рекламные площадки используются одинаковые как агентствами, так и частными риэлторами.

Иногда агенства, мягко говоря лукавят.  «Только мы продадим быстро и дорого вашу квартиру, финансовая ответственность, собственные каналы юридической проверки квартиры, в нашей эксклюзивной базе данных более …………. предложений», — такие и прочие рекламные слоганы можно часто услышать и увидеть. И надо сказать многие этому верят. Слова приятные для слуха. Но как уже сказано выше, это не соответствует действительности.  Суть в том, что правила в агентствах создаются руководством и агенту предписано их выполнять. Нужно привлечь клиента любой ценой — значит любой ценой, значит обман не запрещен. Теперь о гарантиях.  100 % гарантию ни агентство ни частный риэлтор не сможет дать. Опытный риэлтор может только определить степень риска будущей покупки и объяснить покупателю. Гарантийные полисы, которые выдают некоторые агентства — это филькина грамота. Единственный на сегодняшний день способ 100% обезопасить себя от рисков при покупке недвижимости — застраховать недвижимость титульным страхованием в страховой компании.  Так что думайте и делайте выводы.

Продажа квартир по доверенности

При такой продаже квартир, имеется высокая степень риска в том, что доверенность может оказаться отозванная или подложная.  Продажа квартир по доверенности обычно происходит, когда владелец находится в другой стране. Поэтому бывает сложно удостоверится, действующая ли доверенность, или просрочена или вообще была отозвана. А бывали случаи, когда доверенное лицо собственника брал аванс за продажу квартиры по доверенности, и оказывалось, что она была уже как 4 года просрочена. Поэтому так важно изучать документы, чтобы не попасться на мошенничество.

Продажа квартир после наследования