Что будет с рынком недвижимости в 2017 году?

Сложно делать какие-либо предположения или прогнозы. Однако, тем не менее, большое количество людей пытается заглянуть в будущее. Конечно, особенно это беспокоит владельцев недвижимости, или тех, кто только собирается приобрести недвижимость или продать. Что же ожидать в 2017 году?
Насколько я могу судить из статистике ведущих экономистов, а также опираясь на свой собственный опыт, как профессиональный риэлтор, попытаюсь сделать прогноз на 2017 год.
Итак, экономисты говорят, что понижение стоимости жилья неминуемо, однако есть и те, кто, наоборот, уверяет, что рост цен на недвижимости не за горами, особенно на квартиры в крупных городах.
В действительности, на рост цен влияют множество факторов, в том числе и рост доходов населения, что является следствием улучшения экономического климата. Чтобы достичь положительного эффекта на рынок недвижимости, необходимо существенное снижение процентной ставки по ипотеке, а также снижение безработицы.
Картина, которая складывается. в реальности, выглядит не настолько воодушевляющей, после очередного кризиса в 2015 году, заработный платы не восстановились до прежнего уровня, и их динамика роста оставляет желать лучшего. Это же касается и большинство других экономических показателей. Так что делать выводы о скором восстановлении рынка недвижимости пока что делать поспешно, и опрометчиво.

Россияне стали меньше покупать большие квартиры

Россияне больше не готовы платить за большие квартиры, это происходит из-за падения платежеспособности у населения. И приходится адаптироваться и застройщикам, которые стали уменьшать среднюю площадь квартир. Самыми востребованными остаются небольшие студии.

Также, уменьшаются и вливание инвестиций в строительство, инвесторы сокращают расходы. Связано это с тем, что за последние 3 года, подешевели и помещения в бизнес комплексах, минимум на 30%.

В результате, застройщики вынуждены снижать цены на жилье, и даже в столице цена за метр упала не на столько как средняя стоимость квартиры, что подтверждает тренд о уменьшении площади квартир.

Снос пятиэтажек в Москве

Недавно, 21.02.2017 произошла встреча президента Путина с мэром города Москвы Собяниным. На которой объявили крупномасштабный проект по сносу 5-и этажек. Уже 10 марта в Госдуме был внесен соответствующий законопроект.
Вообще, программа по переселению жителей Москвы из аварийных квартир существует с 1999 года.
Закон №21 от 30.05. 2006, который регулирует обеспечение жилищными правами граждан при освобождении жилых помещений и их переселении в новые квартиры, и является основным документом. А также решение Правительства города Москвы от 4 декабря 2007 года которое регулирует порядок проведения переселения.

Вторичное жилье не выживет без ипотеки

Если новостройки правительство поддерживает своими программами по субсидированию ипотеки, то рынку вторичного жилья приходится бороться с кризисом самостоятельно. В итоге сложилась такая ситуация, что ставки по ипотеке выросли намного выше, чем при покупке квартиры в новостройке. Многие аналитики считают, что без принятия необходимых мер, рынок вторички потеряет порядка 15% покупателей.

Основная причина упадка спроса это все таки спад платежеспособности населения и сокращение доступных ипотечных программ, в связи с повышением процентной ставки ЦБРФ.

 

Спрос достиг новых минимумов, а предложение — максимумов

Многие говорят о стабильно дорожающей недвижимости – если не в долларах, то может быть в рублях, и то, что недвижимость в Москве всегда будет актуальна. На сегодняшний день, видимо, это не так. Начиная с 2015 г. график цен на жилье в Москве в долларах опустилась ниже каких либо уровней, которые бы говорили о восходящем канале, и продолжает двигаться вниз.

Что касается объема предложения, то на рынке московского жилья, так же как и Подмосковья, он достигает максимума или около максимумовых значений за последние 25 лет.

Особенно, на фоне большого количества строящихся новостроек в Москве, и многие еще на стадии планирования. Но уже видно, что большая часть жилья простаивает и жилищные комплексы заселены лишь на небольшую часть.

К этой проблеме добавляется увеличения предложения на вторичном рынке. Превышающий среднестатистический на 30-40%.

В общем можно сделать вывод, что рынок Московской недвижимости не планирует в скором времени восстанавливаться или даже показывать признаки оздоровления.

В этом году вступит в силу закон «О гос. регистрации недвижимости»

Начиная с января 2017 г., вступит в действие закон о гос. регистрации недвижимости, направленный на то, чтобы упростить процесс оформления права собственности на квартиру или дом.

Планируется создать Единый гос.реестр недвижимости (ЕГРН). Все документы будут хранится в электронном виде и это должно упростить документооборот, теперь будет выдаваться выписка из реестра вместо физического свидетельства о праве собственности. Такой, кардинально новый метод, позволит получать необходимые документы о недвижимости без привязки к определенной местности, можно будет получить их в любой отделении ЕГРН или МФЦ.

Также, установятся новые сроки на регистрацию сделок (около 10 дней). Такая новость окажет положительное влияние как для всего рынка недвижимости, так и поможет риэлторам.

Изменение в Законодательстве, на основании Федерального Закона №172 от 6-го июня 2016 г…

В течение долгого времени у Россиян был выбор во время оформления сделок по недвижимости, оформлять им договор у нотариуса или же в простой письменной форме. Обе формы имели равную юридическую силу и подлежали регистрации Росреестром.
   Но теперь, выходит, что невозможно оформить обмен или продажу, на основании Федерального Закона №172 от 6-го июня 2016 г. Теперь существуют некоторые особенности и нюансы при продаже или покупке доли объекта, связанные со статьей 250 Гражданского Кодекса РФ.изменение в законодательстве
На мой взгляд, этот закон был принят с целью уменьшить количество мошеннических сделок, которых в последнее время становится больше. И с этим сталкиваются как агентства недвижимости, так и частные риэлторы. В таких случаях, обычно встречаются договора о дарении доли, вместо купли-продажи, таким образом мошенники пытаются обойти закон о «праве преимущественной покупки». Суть заключается в том, что во время дарения доли, нет необходимости составлять согласия от всех собственников. Из-за того, что момент передачи денежных средств не закреплен в документах, т.е. в договоре не прописан, и от продавца нет расписок о конкретных суммах. Что неудивительно, когда доля является подарком, а не объектом купли-продажи.
В последнее время получили распространения сделки через микродоли, такие доли скупались рейдерами за небольшую плату. Далее в соседние квартиры заселяли наемных соседей, чтобы те старались испортить жизнь жильцам. Таким образом, жильцы будучи не в состоянии там жить, продавали свои квартиры за копейки.
А после принятия данного законодательного акта, каждая сделка, будь то покупка или продажа с использованием долей, всегда будет оформляться нотариусом. Который должен убедиться о соблюдении вышеупомянутой статьи. Нотариус заверит договор о дарении, при этом убедившись, что никто не пытается таким образом провести сделку с продажей или покупкой.
Что касается продажи и покупки, все стало ясно, и вопросов не вызывает. Но, что стало с заверением долей и этим договором. И каким образом нотариус должен проверить дарение ли это или так пытаются скрыть покупку? Нотариусу остается только задать вопросы, и если ему ответят так, как нужно, он конечно подпишет договор.
Остается только сохранять надежду, что роль нотариуса и его участие в сделках, таких как эти, поможет уменьшить рискованность, и собственники будут реже попадать на попытки их обмана.

На вторичный рынок квартир вновь пришла стагнация

Уже второй месяц падает количество сделок с недвижимость

Сентябрь не оправдывает ожиданий аналитиков рынка недвижимости, на то, что будет рост покупательной активности. Месяц за месяцем, количество сделок по квартирам постепенно уменьшается, и в итоге 2016 год может оказаться хуже предыдущего.

Уже в сентябре, рынок вторичной недвижимости продолжает отдуваться за аномально высокие показатели летом. Ограниченность платежеспособного населения приводит к тому, что падает спрос на недвижимость осенью. Оптимистичные настроения риэлторов сменились разочарованием. И повышенные цены на квартиры, теперь еще больше отпугивают потенциальных покупателей. По оценкам экспертов, уровень спроса упал ниже рекордных показателей в 2015 году.

   Альтернативы

Судя по снижению платежеспособности, среди граждан выросла доля сделок с ипотекой. Но продажа квартиры альтернативными способами становится сложнее, т.к. увеличивается количество свободных квартир. А денег для покупки квартиры за полную стоимость никому не хватает.

   Цены

Если смотреть в рублях, то цены на квартиры в столицы упали в сентябре, потеряв около 0,5 процента. На вторичном рынке недвижимости наблюдается стагнация, и исходя из данных за прошлый год, цены даже становятся ниже. А продаются только те квартиры, скидки на которые агентства недвижимости делают самыми большими среди альтернативных вариантов. Также растет и время на продажу квартиры, и может составлять до 6-и месяцев, что намного больше прошлогодних результатов. И вероятность продать квартиру имеется у тех, кто выставляет цены ниже рыночных. На данный момент дисконт может составлять порядка 10%, сравнивая с прошлогодними 4-5%, это существенная разница.

Еще важно обратить внимание, что на данный момент сделки заключаются только по четверти выставленным на продажу квартирам в Москве. Это значит, что люди могут приобрести только часть квартир, выставленных на продажу, и эта цифра только уменьшается. Но даже квартиры, цена которых является средней по рынку, могут продаваться больше месяца.

   Вывод

Не думаю, что в следующие несколько месяцев ситуация на рынке жилья в Москве поменяется координально, и скорее всего мы увидим продолжающийся спад как по количеству сделок в целом, так и по проданным квартирам. И, возможно, в конце года, мы вернемся к тем значениям, которые даже ниже 2015.